Անհամաչափ զարգացում. ինչո՞ւ են կառուցապատողները խուսափում Երևանից հեռու համայնքներում բազմաբնակարան շենքեր կառուցել

Հայաստանի քաղաքաշինական պատկերն այսօր խիստ անհամաչափ է․ նոր կառուցապատումները հիմնականում կենտրոնացած են Երևանում և մերձերևանյան համայնքներում, մինչդեռ հեռավոր մարզերում նոր, սեյսմակայուն և ժամանակակից բնակարանաշինությունը սահմանափակ է կամ ընդհանրապես չկա։

«Կառուցապատողների հայկական ասոցիացիա» ՀԿ-ի նախագահ Գուրգեն Գրիգորյանը RegionsTV-ի հետ զրույցում մի քանի պատճառներ է նշում։

Շուկայի տեղաշարժը և տեմպերի անկումը․

Ըստ Գուրգեն Գրիգորյանի՝ Երևանում եկամտային հարկի հետվերադարձի ծրագրի աստիճանական դադարեցումից հետո կառուցապատման ակտիվությունը տեղափոխվեց մերձերևանյան համայնքներ, այնտեղ այժմ ակտիվ փուլում է գտնվում՝ արդեն իսկ մեկնարկված կառուցապատումների հաշվին, սակայն նոր մեկնարկող կառուցապատման ծրագրերը որոշակիորեն անկում են ապրում՝ մարզերում եկամտային հարկի հետվերադարձի խրախուսական գործիքի աստիճանական դադարեցմամբ և վարչարարական խնդիրներով պայմանավորված։

Գուրգեն Գրիգորյան

Իսկ հեռավոր համայնքներում քաղաքաշինական ծրագրերի տեմպերը էական ցածր են, բացառություն են հանգստյան գոտիները, օրինակ՝ Դիլիջան, Ծաղկաձոր, Ջերմուկ։

«Թե՛ Երևանում, թե՛ մարզերում որոշակի անկում է նկատվում նոր մեկնարկող քաղաքաշինական ծրագրերի մասով։ Երևանում ակտիվությունը պայմանավորված էր եկամտային հարկի հետվերադարձով, տեղական տուրքերի, վճարների բացակայությամբ։ Մինչև 2023-2024-ը թողարկվում էին էական շատ շինարարության թույլտվություններ, իսկ ահա 2025-ին այդ ծավալներն էականորեն նվազեցին․ 2024-ին թողարկվել էր մոտ 180 հատ շենքի շինթույլտվություն, 2025-ին՝  մոտ 60 հատ, իսկ 2026-ին՝ ավելի քիչ»։

Նույն պատկերն է նաև մերձերևանյան գոտում։
Գրիգորյանի ներկայացմամբ՝ եթե մինչև  2025 թվականի վերջ  այդ գոտիններում կառուցապատման ակտիվություն կար, ապա 2026 թվականին նոր նախագծերի մեկնարկը էապես նվազել է, քանի որ բիզնեսը մտահոգություններ ունի, որ վարչարարական խնդիրներով պայմանավորված մինչև ստանան շինարարության թույլտվություն՝ տարին կավարտվի, եկամտային հարկի հետվերադարձի ծրագիրն էլ կդադարի գործել, բնակարանների վաճառքը գործնականում կդժվարանա, ինչի հետևաքնով կառուցապատողները ձեռնպահ են մնում նոր ծրագրերի մեկնարկից։

Ինչո՞ւ ներդրողը չի գնում հեռավոր մարզեր

Գրիգորյանը պարզաբանում է՝ կառուցապատումը տնտեսության այն ճյուղն է, որտեղ ոչ թե առաջարկն է ձևավորում պահանջարկ, այլ հակառակը։

«Պետք է բնակչության մոտ լինի համապատասխան պահանջարկ, որպեսզի ներդրողները ձևավորեն բնակության համար նոր համալիրներ և թաղամասեր։ Իրական պահանջարկը կա, սակայն շատերը, ցավոք, չեն կարողանում իրենց պահանջմունքները բավարարել։ Սա է խնդիրը»,- նշում է նա։

Բացի այդ, ըստ Գրիգորյանի, քաղաքաշինական ծրագրերի ինքնարժեքը շարունակաբար թանկանում է։ Դրա պատճառները մի քանիսն են՝

• Ֆինանսական և ֆիսկալ բեռի ավելացում (տուրքեր և վճարներ)։
• Միջազգային շուկայում շինանյութի թանկացում։
• Ենթակառուցվածքներին (գազ, ջուր, էլեկտրաէներգիա) միացման վճարների բարձրացում։
• Վարչարարական բարդություններ։

Ռենովացիայի առաջարկը. հնից դեպի նորը

Երևանից հեռու այլ քաղաքներում գրեթե չկան նորկառույցներ, հիմնականում հին շենքեր են, մարդիկ ուզում են նոր, ավելի հարմարավետ շենքերում բնակվել, ավելի ապահով, սեյսմակայուն, ի վերջո հաշմանդամություն ունեցողներին, ծերերին, կամ ասենք մանկասայլակներին հարմարեցված։ Ի՞նչ կարելի է անել, որպեսզի նոր շենքեր կառուցվեն մարզերում, հասկանալի է, որ գնողունակությունն էլ պետք է հաշվի առնել։

Այս առնչությամբ Գուրգեն Գրիգորյանը շեշտում է, որ ՀՀ բնակֆոնդի 85-90% խորհրդային տարիների ժառանգություն է, և միայն 10-15%-ն է վերջին տասնամյակներում կառուցվել։ Բնակֆոնդը հնամաշ է, և մարդիկ ցանկանում են գնել նոր անշարժ գույք և տեղափոխվել նոր շենքեր, բայց հաճախ չունեն այդ հնարավորությունը։

Այս խնդրի լուծման համար ասոցիացիան կառավարությանը ներկայացրել է տարածքների համալիր զարգացման և ռենովացիոն ծրագրերի կոնցեպտ։ Գրիգորյանի խոսքով՝ առաջարկվում է քանդել հին ֆոնդը և տեղը կառուցել նորը՝ սեփականատերերին տալով իրավական երաշխիքներ և նախմական համարժեք դրամային կամ գույքային փոխհատուցումներ։

Որպեսզի ռենովացիան կրի մասսայական բնույթ, Գրիգորյանի կարծիքով, հանրային իշխանությունը պետք է խրախուսի ներդրողին՝ չգանձելով տեղական տուրքեր կամ տրամադրելով էական զեղչեր շինթույլտվության և ճարտարապետահատակագծային առաջադրանքի համար։ Նաև պետությունը պետք է աջակցի, որ նոր միացումների համար մատակարարներին վճարումներ չլինեն, քանի որ գազի, հոսանքի, ջրի կամ կոյուղատար ցանցի ենթակառուցվածքներն այդտեղ արդեն առկա են։

Գրիգորյանը ներկայացրեց Երևանից դուրս մարզերի համաչափ զարգացման ուղղությամբ ասոցիացիայի՝ կառավարությանը ներկայարված առաջարկները՝ «Տարածքների համալիր զարգացման մասին» օրենսդրության ընդունում, որը կձևավորի մեխանիզմ՝ մասնավոր ներդրողներին և պետությանը հնարավորություն տալով իրականացնել երեք կատեգորիայի  խոշորածավալ քաղաքաշինական ներդրումային ծրագրեր՝ ֆինանսական, հարկային և ընթացակարգային (վարչարարական) խթանների կիրառմամբ՝

(ա) չկառուցապատված տարածքների «զրոյից» կառուցապատում  (greenfield),

(բ) նախկին արդյունաբերական տարածքների վերակառուցում (brownfield),

(գ) պետության կողմից հանրային գերակա շահ ճանաչված տարածքներում նախաձեռնվող   կառուցապատման ծրագրեր (urban redevelopment):

Օրինակ՝ արդյունաբերական գոտիների տրանսֆորմացիա․ Վանաձորի օրինակը

Գրիգորյանի առաջարկները չեն սահմանափակվում միայն բնակելի շենքերով։ Նա նշում է Վանաձորի քիմգործարանի օրինակը, որն այսօր չի աշխատում։

«Եթե պետությանը պետք է գործարանը, ապա պետք է որոշակի ներդրումային ծրագիր իրականացնելու նպաստավոր պայմաններ ձևավորել, որպեսզի այդ հատվածում արդյունաբերական նշանակության քաղաքաշինություն իրականացվի և աշխատատեղեր ապահովող օբյեկտի կառուցապատում լինի։ Եթե ոչ՝ թող փոխվի նշանակությունը և էլի ներդրումային փաթեթ առաջարկվի ներդրողներին համապատասխան նոր ընդունվող օրենսդրական կարգավորումներով, որպեսզի ներդրողներն ունենան երաշխավորված պաշտպանություն, վստահություն, ու գան ներդրումներ անեն։ Այս առաջարկը մեր կողից ևս ներկայացվել է»,- ասում է Գրիգորյանը՝ շեշտելով, որ սա ոչ թե պարզապես կառուցապատում է, այլ տարածքների համաչափ զարգացման կոնցեպտ։

Գյումրիում նորակառույցների պահանջարկ չկա՞

Գրիգորյանի խոսքով՝ պահանջարկ կա, սակայն ոչ մեծ։ Իսկ կառուցապատողի տեսանկյունից տնտեսապես արդարացված չէ 1-2 շենքի կառուցման համար կատարել ներդրումներ Երևանից հեռու մարզերում։

«Մասայական կառուցապատում է պետք, իսկ որպեսզի դա լինի, խրախուսական գործիքներ են պետք։ Գյումրիում էլ մեկ շենքի համար կառուցապատում չի մեկնարկվի, իսկ եթե թաղամասային կառուցապատում լինի, ապա բնականաբար,  հետաքրքրություն կլինի։ Ներդրողներին վախեցնում է մշտապես փոփոխվող անկանխատեսելի օրենսդրությունը, ամեն օր նոր խաղի կանոն է սահմանվում ու դրան տրվում հետադարձ ուժ»։

Օրենսդրական բացեր և սպասումներ

Կառուցապատումը երկրի ՀՆԱ-ի մոտ 1/5 մասն է ապահովում, սակայն ոլորտը բավարար կանոնակարգված չէ։ Գուրգեն Գրիգորյանի փոխանցմամբ՝ առաջարկել են «Գնելու իրավունքով ծանրաբեռնված կառուցապատման մասին» նոր օրենքի նախագիծ, որը կսահմանի կառուցապատողների վարքագծի կանոնները և կպաշտպանի սպառողներին մոլորությունից։

«Արդեն մեկ տարի է՝ նախագիծը գերատեսչությունից գերատեսչություն է գնում», սակայն շոշափելի արդյունք՝ չկա, դժգոհում է բանախոսը։

Գրիգորյանը նշեց՝ պետություն-մասնավոր երկխոսությամբ հնարավոր է լինում լուծել դժվարագույն խնդիրները։ Օրինակ՝ շուրջ մեկ տարվա քննարկումներից հետո կառավարությունը ընդառաջ գնաց կառուցապատողներին և փոխեց դեռևս կառուցվող շենքի գույքահարկի հաշվարկման մեթոդաբանությունը, որպեսզի գույքահարկ չգանձվի շենքի համար որպես մեկ գույք, այլ դա հաշվարկվի ստորաբաժանված գույքային միավորներով։

Գրիգորյանը հույս ունի, որ մարզերի համաչափ զարգացման և ռենովացիայի հարցում ևս պետություն-մասնավոր երկխոսությունը և քննարկումները կտան իրենց դրական արդյունքը։